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¿Cómo evitar que nos quiten la casa por una ejecución hipotecaria?

Una vez debas, al menos, las tres últimas cuotas de tu hipoteca, el banco podrá promover este procedimiento. Deberías aprovechar este margen a tu favor. Es decir, si sabes que no vas a poder pagar estas cuotas, contacta con tu abogado antes de que el banco pueda actuar.

Desde el momento en que el banco presente la demanda y esta sea admitida solo vas a disponer de 10 días para oponerte. Por tanto, la previsión y la rapidez son las claves de este tipo de procedimientos.

• Pagar tus deudas.
• Renegociar la deuda.
• Paralizar la ejecución hipotecaria.
• Enervación de la acción hipotecaria.
• Acuerdo con nuestro banco.
• Con una solicitud para acogernos al Código de Buenas Prácticas.
• Certificando que formamos parte de un «colectivo vulnerable».
• Demanda por error en la notificación o por cláusulas abusivas.

Contrato hipotecario

La legislación hipotecaria española y las cláusulas del contrato hipotecario determinan las obligaciones y responsabilidades que adquirimos al firmar nuestra hipoteca. El impago de la cuota mensual de la hipoteca comporta unas consecuencias que se deben conocer y que se detallan a continuación.

Pagar con retraso la cuota mensual de la hipoteca incluye el pago de unos intereses de demora y penalizaciones por impago puntual que están establecidos en las cláusulas del contrato hipotecario.

• A partir del tercer impago, tanto en créditos como préstamos hipotecarios, la entidad financiera puede reclamar la totalidad de la deuda e iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria por vía judicial o por vía extrajudicial (notarial), aunque esto podría variar en función de las cláusulas de la escritura.
• Antes del inicio del procedimiento de ejecución hipotecaria la entidad financiera se pondrá en contacto con nosotros vía telefónica, burofax o por correo ordinario, reclamando el pago de la totalidad de la deuda vencida anticipadamente.

Es el momento de intentar negociar

Si no consigue un acuerdo, la entidad financiera podrá optar por iniciar la reclamación y la ejecución tanto por la vía judicial como notarial. Recibirá una notificación de la demanda ejecutiva o un requerimiento notarial de pago de la deuda pendiente total. Esta notificación se realizará en el domicilio que consta en el contrato hipotecario. En esta notificación, la entidad financiera concretará la deuda total objeto de la demanda, que será la suma de:

• El préstamo pendiente de devolución,
• Las cuotas vencidas no pagadas,
• Intereses de demora generados por dichas cuotas impagadas,
• Comisiones por impago pactadas en el contrato,
• Y las costas judiciales previstas para el proceso

Si el deudor satisface las cuotas vencidas que se deben y los intereses que se generen, o llega a un acuerdo de refinanciación con la entidad financiera, la demanda no prospera y se retira, lo que permite seguir con el régimen de pago anterior. Solo en el caso de no atender este requerimiento, el banco iniciará el proceso de ejecución hipotecaria presentando la demanda en el juzgado.

Una vez conocidas las consecuencias del impago de la hipoteca, vamos a explicar cómo debemos proceder.

No se ha recibido Demanda Judicial del banco, pero no va a poder seguir pagando las cuotas o ya ha dejado de pagar alguna

En esta fase, probablemente la entidad contactará con el cliente, tanto mediante llamadas telefónicas como mediante cartas, indicando que se debe poner al día en el pago de las cuotas. No deje que el miedo le paralice, hay que comenzar a actuar.

Negociación

Si quiere negociar con una entidad financiera es muy importante que quede constancia de todo por escrito.

Deberá entregar un escrito donde usted plantee su propuesta a la entidad financiera, en dicho documento expóngales su situación financiera de forma demostrable y lleve siempre una copia del documento en cuestión que presenta a la entidad y pida que sellen nuestra copia con la fecha y el cuño de la entidad. La mediación en este caso puede resultar vital.

Debe contactar con los diferentes organismos públicos, asociaciones o plataformas que cuenten con personal cualificado que le pueda asesorar para:

• Redactar el documento que debe presentar a la entidad solicitando la refinanciación, la dación en pago,
• Analizar la documentación que la entidad financiera le proponga

En este momento, se puede intentar negociar una reestructuración de la deuda (refinanciación) siempre que objetivamente considere que el problema que está pasando es puntual y pasajero y piense que va a poder encontrar un nuevo empleo que le permita volver a pagar las cuotas; si no, solo servirá para incrementar la deuda con la entidad.

Negociación con la Entidad Financiera

Lo primero, es dirigirse a la entidad bancaria y plantear abiertamente la situación en la que se encuentra. De esta forma, el banco conoce su capacidad de pago real y se puede acordar una fórmula temporal satisfactoria para ambas partes, que le evite perder su casa y al banco incrementar su morosidad. En función de las posibilidades de pago del cliente y de lo que el banco esté dispuesto a asumir, existen diferentes posibilidades, por ejemplo:

1. Pactar una carencia total. Implicaría no pagar nada al banco durante un tiempo. Incrementa la deuda pendiente, al añadir los intereses de este período. Lo positivo es que el deudor puede olvidarse de pagar la hipoteca por un tiempo, esta opción es bastante difícil de conseguir.
2. Acordar una carencia de capital. Pagando solo la parte de intereses de la cuota Esto supone no reducir la cantidad total que se le debe al banco, pero al menos reduce el importe de la cuota mensual.

Normalmente, en estos supuestos, el banco va a intentar que se realice una nueva tasación.

¡¡ OJO!!

La tasación se realiza para determinar el valor de mercado de un inmueble. Así, en el momento de firmar la hipoteca, se realizó la tasación de la vivienda para verificar que su valor de mercado cubría adecuadamente el importe del préstamo solicitado. Si bien, el hecho de aceptar escriturar una nueva tasación podría suponer que se le adjudique un nuevo valor a la vivienda, que actualmente es muy inferior. Tenga en cuenta que si hay algún tipo de carencia o novación del préstamo este responderá por la ultima tasación escriturada aunque esta sea inferior a la que firmado en su día.

RECUERDE

NO SE DEBE FIRMAR NADA sin que lo vea antes algún técnico que conozca de la materia y le pueda asesorar.

Inicio del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria

Normalmente, las entidades financieras pueden iniciar la reclamación judicial a partir del tercer impago. A partir de ese momento, la entidad puede reclamar la totalidad del préstamo pendiente de pago, más los intereses de demora y las costas procesales. Es lo que se llama vencimiento anticipado. Aún ahí, es importante seguir negociando con la entidad.

El Procedimiento

Si la deuda no se liquida, ni se negocia una refinanciación a corto plazo, los interesados recibirán una notificación del escrito de la demanda, al cual se adjunta una fotocopia del contrato de la hipoteca y de los datos que documentan la cantidad reclamada (la deuda total objeto de la demanda, de acuerdo con la suma del préstamo pendiente de devolución, las cuotas vencidas no pagadas, los intereses generados por dichas cuotas, las comisiones por impago pactadas en el contrato y las costas previstas).

En la notificación, junto con la deuda pendiente, le informarán que tiene 10 días hábiles para realizar el pago. Es muy importante ser conocedor de que la no recepción de las notificaciones judiciales no exime a las personas interesadas de sus responsabilidades, ni alarga los plazos. En caso de que no se notifique en mano, la notificación se realizará por vía de su publicación de edictos y el procedimiento avanzará sin su conocimiento.

Una vez recibida la notificación judicial, debe dirigirse al servicio de Orientación Jurídica del Colegio de Abogados para solicitar justicia gratuita. Petición que comporta la suspensión del procedimiento hasta que no se resuelva sobre su concesión y, en el caso de obtenerla, permitirá la no imputación de las costas judiciales.

Excepción

Si la demanda es por vía extrajudicial (Notarial)

Esta vía es la que se lleva a cabo a través de los notarios y por ella no existiría posibilidad de acceder a justicia gratuita. Hasta este momento, recuerde que nadie puede echarle de su vivienda. Solo con una orden judicial, que llegará un tiempo después de haberse realizado la subasta, pueden desahuciarle.

En caso de no satisfacer el pago en este nuevo plazo, la entidad financiera continuará con la reclamación de la deuda e instará al juzgado para que determine la fecha para la convocatoria de subasta.

Subasta hipotecaria

Después de la comunicación del inicio del proceso, el juzgado señala la fecha para la subasta del inmueble hipotecado, al mismo tiempo que envía la notificación de esta subasta a todos los titulares de la hipoteca.

Subasta

En el tablón de anuncios del Ayuntamiento se publica la fecha y hora de la subasta y el precio de la vivienda.

La persona interesada puede subsanar la deuda y hacer efectivo el total de las cuotas impagadas, los intereses de demora o renegociar antes de la subasta.

De no satisfacer el pago en ese momento, se subasta la vivienda y, si no hubiera ningún licitador, la entidad podrá adjudicarse el inmueble por el 70 % del valor de tasación acordado en el contrato de la hipoteca.

Una vez adjudicado, si el nuevo propietario así lo decide, el juzgado ordena el desalojo y establece la fecha del lanzamiento (desahucio), que se notifica a la persona interesada, dando 30 días para llevarlo a cabo.

En el caso de vivienda habitual, el ejecutado podrá, hasta el día de la subasta, pagar la cantidad exacta de las cuotas impagadas hasta la fecha de la demanda, más los vencimientos y los intereses de demora que se hayan producido a lo largo del procedimiento de ejecución.

Si se hace esto, se recalcularán las costas judiciales, y pagadas éstas, se dará por terminado el proceso de ejecución hipotecaria.

Paralización del lanzamiento

• El lanzamiento se suspende hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo.
• Solo afecta a lanzamientos que se ordenen en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria. Y a los procedimientos de ejecución hipotecaria en los que se hubiera aprobado una adjudicación «al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta”.
• Es indiferente cuál ha sido el valor por el que el acreedor (o el tercero que actúa por su cuenta) se ha adjudicado el inmueble.
• La norma permite suspender el lanzamiento, pero no se suspenden los efectos propios de la adjudicación, de modo que el adjudicatario es propietario desde el auto de adjudicación a todos los efectos.
• No se suspenden los efectos propios del incumplimiento de la obligación en la parte de la deuda que no haya sido extinguida con la adjudicación, de modo que seguirán devengándose intereses de demora.
• Momento para solicitarlo: una vez se ha producido la adjudicación de la subasta a la entidad bancaria o al tercero que actúe por su cuenta.

Requisitos para la Suspensión de los lanzamientos (desahucios) sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables

Los supuestos de especial vulnerabilidad a los que se refiere el apartado anterior son:

1. Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
2. Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
3. De la que forme parte un menor de tres años.
4.  En la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
5. El deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones correspondientes.
6. Con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
7. Exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual.

Circunstancias económicas

Para que sea de aplicación lo previsto en el apartado 1 deberán concurrir,  las circunstancias económicas siguientes:

1. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
2. En los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.
3. La cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
4. Se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá que:

5. Se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.
6. Por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

Acreditación necesaria para demostrar estar situado en el umbral de exclusión social necesario para suspender el Lanzamiento (Desahucio) por dos años

La concurrencia de las circunstancias a que se refiere esta Ley se acreditará por el deudor en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del lanzamiento, ante el Juez o el Notario encargado del procedimiento, mediante la presentación de los siguientes documentos:

a)     Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar:

– Certificado de rentas y, en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios.

– Últimas tres nóminas percibidas.

– Cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

– Acreditación de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.

– En caso de trabajador por cuenta propia se aportará el certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.

b)   Número de personas que habitan la vivienda:

– Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.

– Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

– Titularidad de los bienes:

1. 1. 1. 1. 1. Acreditación de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.
            2. Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.
            3. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situado en el ámbito de aplicación de esta Ley.

En el caso que tras la subasta nos quedara Deuda pendiente

La adjudicación de la vivienda por la entidad financiera no siempre finaliza con las responsabilidades del deudor

Si la cantidad obtenida en la subasta o, en su defecto, el 70 % del valor de la tasación en que el juzgado (o en el 60% si el saldo es favorable al deudor hipotecario) adjudica el inmueble a la entidad financiera es insuficiente para cubrir la deuda, o si la subasta es declarada desierta, la entidad financiera puede reclamar la ejecución de otros bienes (presentes y futuros) de su propiedad y la de sus avalistas, incluido el embargo de los salarios.

En este punto debe recordarse que la ley establece una cantidad “inembargable” determinada por la suma de los conceptos que siguen:

• Una vez y media el salario mínimo interprofesional – SMI – (que para el año 2013 es de 645,30 euros/mes). Por lo tanto, serán inembargables los ingresos hasta los 967,95 euros mensuales aproximadamente.
• El 30 % del SMI por cada miembro del grupo familiar sin ingresos superiores al grupo familiar lo constituyen, en este caso, los miembros de la pareja y sus ascendentes y descendientes de primer grado que convivan.